Tomtefeste innebærer at du eier bygningen, men leier tomten den står på, mot en årlig festeavgift til grunneieren (bortfester). Tomtefesteloven gir deg som fester sterke rettigheter til å forlenge festeforholdet og til å innløse tomten – men fristene er strenge, og det er lett å gå glipp av dem.

‍

‍

Hva er tomtefeste?

Tomtefeste er en leieavtale om grunn til hus, hytte eller andre bygninger. Fester eier bygningen; bortfester eier tomten. Ordningen er vanlig for både boligtomter og hyttetomter, og reguleres av tomtefesteloven av 1996, med viktige endringer i 2004, 2012 og 2015 – blant annet etter at Norge ble dømt i Den europeiske menneskerettsdomstolen (EMD) i Lindheim-saken.

Festeavgift: hva er det, og hvordan reguleres den?

Festeavgiften er den årlige leien fester betaler for tomten. Utgangspunktet er det som er avtalt i festekontrakten, men loven setter klare rammer for endring:

‍

Etter at engangsløftet er gjennomført, kan festeavgiften deretter bare reguleres i takt med pengeverdien – ikke løftes på nytt. Tomteverdien skal også reduseres for verdiøkninger fester selv har tilført, for eksempel opparbeidelse av tomten.

‍

‍

Forlengelse av festekontrakten

Etter Lindheim-dommen har fester som hovedregel rett til å forlenge festeforholdet på samme vilkår som før, uten tidsbegrensning, når festetiden løper ut. Bortfesters eneste mulighet til å øke avgiften i den forbindelse er engangsløftet nevnt over. Dette styrket festers stilling betydelig sammenlignet med det opprinnelige regelverket, som ga bortfester rett til å kreve tomten tilbake ved festetidens utløp.

Innløsning av festetomt

Innløsning betyr at fester kjøper tomten og blir eier. Fester kan kreve dette:

• Når festetiden er ute, eller
• Når det er gått 30 år av festetiden – deretter kan boligfestere kreve innløsning hvert annet år, og fritidsfestere (hytter) hvert tiende år.

Kravet må fremsettes skriftlig, normalt senest ett år før innløsningstidspunktet. Innløsningssummen beregnes etter én av to modeller:

Fester bærer normalt kostnadene ved fradeling og tinglysing. Blir ikke partene enige om prisen, fastsettes den ved rettslig skjønn.

Vanlige tvister om tomtefeste

De fleste konfliktene oppstår rundt: hvilken innløsningsmodell som gjelder, hvilken tomteverdi som legges til grunn, forsinkede eller feil fremsatte krav om regulering/innløsning, og gamle festekontrakter som ikke er tilpasset dagens lov. Trenger du en advokat innenfor eiendomsrett? Vi i Sandnesadvokatene bistår deg gjerne med juridisk hjelp.